주택연금 치명적인 단점 7가지 (ft. 왜 다시 주택연금 인기가 높아질까?)

최근 노후에 집을 담보로 매달 연금을 받는 주택연금 가입자가 늘고 있고 있습니다. 한국주택금융공사에 따르면 올해 1분기 주택연금 신규 가입자는 작년 대비 15.8% 증가했습니다. 노후보장 수단으로써죽을 때까지 연금이 나온다는 점, 가입자가 사망해도 배우자에게 동일하게 연금이 지급된다는 점, 연금지급액이 주택가치를 초과해도 초과비용을 부과하지 않는다는 점 등 장점이 많지만 그 반면에 단점도 존재한다는 것을 알고 계신가요? 오늘은 주택연금을 계획하고 계신 분을 위하여 꼼꼼하고 신중한 선택을 위하여 주택연금의 치명적인 단점 7가지를 말씀드리고 현재 주택연금의 인기가 높은 이유까지 설명드릴게요. 

주택연금 치명적인 단점 7가지 대표사진

목차

1. 주택연금이란?
2. 주택연금 단점 7가지
3. 주택연금의 인기가 다시 높아지는 이유

 

주택연금이란?

주택연금은 만 55세 이상이면 누구나 신청이 가능하며, 주택을 담보로 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 지급금을 받을 수 있는 국가 보증 금융상품입니다. 즉, 집을 담보로 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도를 말합니다. 주택연금의 장점은 안정적인 노후생활을 위한 자금을 마련할 수 있다는 것입니다. 그러나 한편으로는 주택연금은 가입자보다는 주택금융공사와 대행하는 금융사에게 유리한 상품으로써 장점보다 단점이 많다는 말이 있습니다. 그래서 주택연금을 고민하는 많은 분들께 신중한 선택을 위하여 주택연금에 대한 대표적인 단점 7가지를 말씀드립니다. 

 

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주택연금 단점 7가지

 

 

 

 

1. 공시지가 9억원 이하의 주택만 가입대상

현재 주택연금은 가입 가능한 주택가격이 9억 원 이하로 제한하고 있으며 노후 소득이 없는 경우라도 거주 주택이 9억 원 이상일 때는 주택연금 가입이 불가능합니다. 따라서 이는 빠르게 상승하고 있는 주택가격을 반영하지 못하는 것처럼 보입니다. 결국 서울 주택을 보유한 고령층이 노후 자금이 필요할 때는 별도의 주택담보대출을 밖을 수밖에 없습니다. 

 

2. 추가적인 임대수익을 발생시키기에는 제한적

반드시 소유자나 배우자 중에서 한명이라도 실제로 거주해야 합니다. 월세나 전세를 이용해 임대수익을 발생시키기에는 제한이 있으며, 무보증 월세는 가능하나 임차인의 월 임대료 연체 리스크가 발생할 수 있어 무의미한 상황입니다.

 

3. 주택가격이 상승했을 때 상승분에 대한 부분은 연금액에 반영되지 않는다

만약 주택연금을 가입하고 연금을 받는 도중에 주택의 가격이 상승해도 연금지급액에는 반영되지 않습니다. 하지만 가입한 주택 가격이 가입 후 내려간다면 연금지급액은 가입기준으로 변동이 없이 지급되어 이는 반대 상황에는 장점이 될 수도 있습니다.

 

4. 대출이자를 매월 납입해야 한다

주택을 담보로 주택가격의 일정액을 대출해 매월 연금식으로 지급하는 금융상품이기 때문에 대출에 대한 이자를 납입해야 합니다. 다만 주택연금 실무를 대행하는 금융사가 이자를 먼저 떼고 가입자 통장에 연금지급액을 입금하기 때문에 실제로 가입자가 이자를 납입하는 행위를 할 필요는 없습니다. 결국 이자는 서류상으로만 존재하고 가입자는 이자의 존재를 잊고 지내게 되는 거죠.

 

5. 집값의 1.5%인 초기보증료가 복병

모든 대출에는 수수료가 있듯 주택연금은 주택담보대출이기는 하나 한국주택금융공사가 운영 및 관리에 대한 보증료(수수료)를 받습니다. 가입자가 부담하는 금액 중 이자는 대행사인 금융사가, 보증료는 한국주택금융공사가 가지는 것입니다. 보증료는 크게 두 가지로 가입 시점에 한 번 내는 ‘초기보증료’와 가입기간 동안 매월 납부하는 ‘연보증료’가 있습니다. 초기보증료는 주택가격의 1.5%, 연보증료는 월 지급액의 0.75%를 매월 납부합니다.

 

6. 중도 해지 시 초기보증료는 상환되지 않는다

앞서 말씀드린 초기보증료는 주택가격의 1.5%로 제법 큰 금액입니다. 그러나 중도해지를 하더라도 초기보증료는 반환되지 않습니다. 해지 시 초기보증료를 상환에 대한 주택연금 약정서 내용은 주택연금 철회 기간은 ‘최초 월 지급액을 받은 날로부터 30일’만 가능합니다. 

 

7. 자녀상속분 및 상속세 못 내면 배우자 몫은 없다

약정서의 ‘배우자의 채무인수에 관한 사항’에는 ‘연금계약 유지를 위해서는 피보증인 사망 후 6개월 이내에 담보주택 소유권 전부 및 근저당권 설정을 본인 앞으로 이전등기를 마치고 채권자와의 금전채무 인수를 완료해야 한다’라고 규정되어 있어 국민연금처럼 자동으로 배우자에게 연금이 지급되는 것으로 알고 대비를 하지 않았다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 

 

주택연금의 인기가 다시 높아지는 이유

출처: 한국주택금융공사

최근 집값이 오르지 않으니 떨어지기 전에 주택연금을 가입하려는 사람들이 많아졌습니. 또한 2026년 초고령 사회에 진입되는 시기라는 탓에 노후 준비를 스스로 해야 한다는 인식이 많아지고 있습니다. 또한 정부의 가입 장려 정책으로 노후 빈곤해결과 안정적 노후 생활을 지원하기 위해 가입 연령 및 주택 가격을 상한 조정 하여 주택연금 가입 조건을 완화중에 있습니다. 그러다 보니 기존에 70세 이상 가입자가 많았으나 현재는 65세 미만 가입자가 증가하는 추세입니다. 

 

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